Prodej bytu nebo domu vypadá na první pohled jako relativně přímočarý proces: nafotit, inzerovat, domluvit prohlídky, podepsat smlouvu. Ve skutečnosti jde o sérii rozhodnutí, z nichž každé může výsledek prodeje zlepšit nebo zhoršit. A chyby, které se v praxi opakují nejčastěji, bývají překvapivě stejné – bez ohledu na to, jak zkušený prodávající je.
Realitní makléř Jakub Žižka, který se specializuje na prodej nemovitostí ve Středočeském kraji, tyto situace řeší denně. Z jeho praxe vyplývá, že většina komplikací při prodeji nemá původ v trhu ani v kupujícím – ale v přípravě a rozhodnutích samotného prodávajícího.
Špatně nastavená cena na začátku
Zdaleka nejčastější a nejnákladnější chybou je přestřelená vstupní cena. Prodávající vychází z přání, z cen sousedů nebo z inzerátů – ale ne z reálných prodejních dat. Výsledkem je inzerát, který leží bez odezvy, ztrácí dynamiku a po několika týdnech začíná působit podezřele. Ve chvíli, kdy prodávající cenu sníží, je zájem výrazně menší, než by byl při správném nastavení od začátku. Jak se tomuto scénáři vyhnout, vysvětluje přehled jak správně nastavit cenu nemovitosti, který Jakub Žižka připravil na základě reálných případů.
Podcenění prezentace
Druhá nejrozšířenější chyba je spoléhat na to, že nemovitost „mluví sama za sebe.“ Na trhu, kde kupující procházejí desítky nabídek online, rozhoduje první vizuální dojem – a ten tvoří fotografie. Tmavé snímky přeplněného bytu způsobí, že zájemce inzerát přeskroluje bez kliknutí, i kdyby nemovitost jinak splňovala jeho požadavky. Přitom základní úklid, odvoz přebytečného nábytku a profesionální fotografie patří k investicím s nejvyšší návratností v celém procesu prodeje.
Nevhodné načasování a spěch
Prodej pod časovým tlakem – ať už kvůli nové koupi, rozvodu nebo dědickému řízení – vede k unáhleným rozhodnutím. Prodávající v časové tísni bývají náchylnější k přijetí první nabídky bez vyjednávání nebo k podpisu nevýhodné smlouvy. Jakub Žižka svým klientům doporučuje plánovat prodej s dostatečným předstihem – ideálně 2 až 3 měsíce před momentem, kdy peníze skutečně potřebují.
Podcenění právní stránky transakce
Kupní smlouva není standardní dokument, který stačí stáhnout z internetu a vyplnit. Každý prodej má svá specifika — zástavní právo, věcná břemena, stav v katastru, způsob úschovy kupní ceny nebo podmínky předání. Špatně formulovaná smlouva může prodávajícího vystavit zbytečnému riziku i po předání klíčů. Celý postup jak prodat byt nebo dům krok za krokem je součástí průvodce, který Jakub Žižka připravil pro prodávající.
Ignorování situace kupujícího
Prodávající se přirozeně soustředí na svou stranu transakce. Méně pozornosti věnují tomu, jak solidní je kupující – zda má předschválenou hypotéku, jak rychle je schopen transakci uzavřít a zda je jeho finanční situace stabilní. Kupující bez zajištěného financování prodej protahuje nebo v poslední chvíli odstupuje. Prověření bonity kupujícího před podpisem rezervační smlouvy je krok, který prodávající bez zkušeností s realitním trhem často přeskakují.
Prodej bez znalosti alternativ
Někteří prodávající nevědí, že existují varianty prodeje, které mohou lépe odpovídat jejich situaci – například prodej nemovitosti zatížené hypotékou, přechodné financování při souběžné koupi nebo jiné způsoby strukturování transakce. Přehled toho, jak funguje prodej nemovitosti s hypotékou, je jedním z témat, kde neznalost možností stojí prodávající zbytečné peníze nebo čas.
Článek vznikl ve spolupráci s realitním makléřem Jakubem Žižkou, který působí především v Praze a Středočeském kraji, ale i v dalších městech ČR.
